绿城中国恐陷去绿城化困局:人事生变 项目违规不断

   日期:2019-07-15     浏览:10882    评论:0    
核心提示:《红周刊》见习作者 张哲7月11日,绿城中国正式对外公布了宋卫平辞任绿城中国联席主席及执行董事的消息。此前宋卫平曾表示,虽然
 《红周刊》见习作者 张哲  

711日,绿城中国正式外公布了宋平辞任绿城中国席主席及行董事的消息。此前宋平曾表示,虽然离开了董事会,但仍然是股东;历史上仍旧是创始人。希望绿城平稳发展。有内人士分析称,随着宋平正式退出绿城中国管理团队绿城化去宋平化或将再迎加速期。

值得注意的是,2019年,绿城中国自己定下的售目1800亿元,但从上半年的销售情况来看,绿城中国的完成情况并不理想,甚至已经跌出主流房企合同销售金额TOP20之列。而在其高呼代建4.0多代建目的开也不同程度遇阻。

75日,绿城中国公布了截至2019630日止六个月的未经审运数据,集六月份月合同售金额约为人民115亿元,同比减少9.4%1月份至6月份,绿城集取得合同售面积约403万平方米,合同售金额约人民743亿元,同比减少1.5%合全年目来看,绿城中国年中的售目完成率仅为41.2%

实际上,绿城中国在公布2018年年度就迎来了一次业绩预警大幅下滑54.18%10.03亿元,扣除非经常性损益后录得亏损1.85亿元。这也是绿城中国连续两年扣非后归母净利润处于亏损状态。此外,绿城中国的毛利率排名也不太理想。据标准地产研究院数据,201880模房企的平均毛利率31.89%,中位数31.68%绿城中国22.81%的毛利率位列第69名。

业绩连月下滑两千亿可售货源却称货卖

顾绿城中国控股有限公司(以下绿城中国)上半年的业绩难发现,其年中售目的完成情况不佳,主要是受第一季度的业绩所累。1月份至3月份,绿城集团仅实现总合同售金255亿元,同比下滑8.6%,前两个月的合同甚至不足70亿元。而45月份的合同也分下降4.5%2.3%128亿元和170亿元。对于这样的业绩表现,绿城中国董事会主席张亚东归因于。其在三月份的一次内部会上坦言,2019年一季度的绿城是最痛苦的,因没有货卖没有就没有营销,没有回款,也就没有投

然而,从绿城中国2018业绩报告中披露的2019年可售货值预估情况来看,张亚东提到的上述理由似乎站不住脚。《周刊》者梳理发现2019年,绿城集团预计整体可售约为1495万平方米,整体可售金额约为人民2909亿元。其中,2019绿城集将有117个投资项目在售,预计可售812万平方米,可售金额约人民2029亿元。在上述投资项目中,仅2018年的存量房源可售金即达到人民469亿元左右,预计新增可售房源金额高达1560亿元左右。一、二线城市可售货源约546万平方米,可售金额约人民币1476亿元,占2019年可售金73%

值得注意的是,在绿城中国代建4.0”准体系之下,截至20181231日,绿城管理集代建管理目合282个,2017年模整合后的190个代建模增48.4%。其中,2018年新增目即达142个。2019绿城集代建预计可售683万平方米,可售金额约人民880亿元。但截至2019630日,绿城中国代建目取得合同售面积约为119万平方米,合同售金额仅为249亿元左右,较2018年的280亿元下滑了11.1%

此外,绿城中国2019年以来的拿地率在行内并不算高,但溢价率却不低,其于上半年落子安徽合肥(华鸿嘉信合体)、浙江绍兴、杭州山的拿地溢价率分高达107%64%50%2018年,绿城中国以22.81%毛利率位列模房企第69名,于拿地成本一如既往于高位的绿城而言,提高盈利能力是首要的事。

项目质量滑坡绿城化陷困局

内人士向《周刊》者表示,绿业绩的下滑,多少与其近年来量与品牌口碑的滑坡相关。在上述内人士看来,只有绿城早期在江南一目才称得上所绿城品牌绿城标准,而其在北方的目,多有些橘生淮北的意味。化或与绿城集团创始人宋退绿城管理容有关。

精品路线是宋平一直以来的持,尽管在2008年出现资链问题、陷入清算危局之,宋平也在守着绿城模式,不惜高成本打造优质产品,也不通降价等促手段冲击销售量。从装修材料,到施工建,再到物管理,任何一个环节都不曾松懈。也正是持,打造了极具口碑的绿城IP”,帮助绿城在行上升段从一个浙江地方房企一路成长为全国房企十

对绿量的追求是一种近乎较真度,是一种追求极致完美的情怀上述内人士如是向《周刊》。然而,随着绿城混改程的不断加速,中国交通建股份有限公司(下文中交集)逐为绿城中国大股,在多番减持后,宋平持股比例不断下降。中交系高管绿城后,也在集团内部掀起了一阵绿城化以及去宋平化

关于去宋平化一点,中交集从未掩饰过。早在2015年,中交集董秘刘文生就曾向媒体表示,有了足的投票,我要改造董事会,强势进入管理,保行使决策。自2018年年中从中交空降绿城以来,绿城化似乎也成为张亚东带给绿城的之不去的标签。据《中国房地产报道,20191月,绿城又行了一次组织架构整,外界认为这大股中交一步去绿城化’”,再一次地集张亚东也坦言,绿城的大半年变过是最的事情。财经评论员严跃进分析称,宋平正式退出绿城中国管理团队后,绿城内部的绿城化去宋平化或将再迎加速期。

然而,成熟的管理模式与未摸索到出路,去宋平化之征便首先体在了绿目的去精品化上。迹于浙江省的绿城,然博得了当地购房者的芳心,但在入驻其他城市时却屡屡碰壁,购房维权案例层出不穷。记者调查了解到,近年来绿城项目的业主维权情况不断发酵,维权事由更是囊括了虚假宣传、工程质量、违规交房等多种情况

绿进驻西安的情况例,西安绿城全运村作为绿城落子西安的首个纯绿城开发项目,由于被曝存在虚假宣被当地工商分局立案调查者了解到,西安绿城全运村的指价格约为13098/㎡。而在周中,西港碧水湾、鑫湿地壹號、华远辰悦、海湾、林九溪五个目的均价约为10449.2/㎡。按西安绿城全运村125㎡的最小算,每套房的价格比周平均价高出近33万元。据悉,201810月份,绿城宣传该项盘规划水街,不少房者都因此高价购买绿城全运村目的住宅。然而在后期,承诺过的水街却被修改。目前,西安市工商港分局在核后已于20181226对该公司涉嫌虚假宣依法立案调查

西安绿城浪琴湾目的一名向《周刊》者表示,其购买西安绿城浪琴湾小区的房屋已十余年了,但至今没拿到产权房的房产证直接致有出二手房意向的主由于未过户而无法实现房屋转卖于上述情况,绿城方面负责人表示,如今该项目小区已产证交付流程,但按楼号行登。交房无法交付房产证是因为该项目的收及批流程束,可以交房,不无法交付房产证。当该审批流程经历了十余年的漫,上述负责人表示,其中涉及企与政府双方的原因,具体细节不便透露

《城市商品房售管理法》定,由于开的原因,承人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋证书的,除开和承人有特殊定外,开业应当承担违约责任。北京市元律所合伙人李松向《周刊》者表示,即使双方有特殊约定,商品房房产证的交付时间也不能超过自交房之日起两年,因此开发商交房十年还未交付房产证的行为已经构成违约。此外,李松律师还提到,开发商向业主交房时还需交付行政主管部门审批的竣工验收备案表及分户验收备案表。未通过验收的商品房不符合法律规定的交房条件,开发商亦构成违约

此外,绿进驻东济南的高新绿城玉花园、百合花园等目也因未房即交房、体开裂、外渗水等问题遭遇主集体维权然有些工程维权事件的生,是多数房者在争取自己的三分地时的常态,但这种现象发生在一贯以产品力著称的绿城身上时,难免有些违和。在业内人士看来,这其实在某种程度上代表了绿城品牌的滑坡,为绿城化状拉响了警

目爆雷代建4.0遇阻

代建4.0”绿城近年来主要的展口号。绿城的代建业务20109月,彼绿差点被清算的危局,面巨大的链压力,绿城毅然决然地走上了轻资产的道路。

绿城中国官网信息显示,其代建的业务模式分为三种,即项目代建、资本代建、政府代建。其中,项目代建是由已拿地或计划拿地的委托方承担全部或部分资金,绿城管理负责项目开发管理,并收取一定比例的服务费;资本代建则是委托方多外部本,不一定存在实际经济主体,且可能并未得地的土地使用绿城管理具有房地需求的金融机构,提供从目研判、土地取至房的服;政府代建是与政府安置房接,承接安置房、限价房等保障性住房和大型公共服配套的建管理,由绿城承担目开

虽然三种代建项目都被冠以绿城的名字,绿城标准也成各个代建目的背王牌,为绿城吸引了不少合作商,但绿城与目之并无股关系,只是代建和出管理。绿展代建业务本是发挥合作各方的比较优势实现轻资产。但从部分代建目的推情况来看,略决策似乎正在慢慢消耗绿城标准王牌。据绿城代建目当地居民反映,绿城大多数代建项目的名称都是两个开发商的名称组合,从名称到工程,都像极了山寨版绿’”

者不完全统计,山东济南章丘中康绿城百合花园小区、云南昆明绿城春江明月小区、山即墨中航绿城理想城、安徽省六安城南绿城花园小区等代建目均因工程量等问题存在不同程度的维权。其中,问题重的是绿城与南中康房地有限公司(下文中康地)合作的山东济南章丘中康绿城百合花园小区。

中康绿城百合花园官方微信公众号曾在一个月内连发三封致百合花园主的一封信,承认项目存在工程问题的事。在上述信函中,中康地对该项目于201711月份因问题停工的9#14#15#16#号楼地上部分拆除重建,并承交房时间仍按原合同定(20201031日)行。尽管如此,该项是迎来了一波退房潮严跃进认为,由于代建目中代建方与委托方的协调成本大、工程理不到位,往往容易致房屋问题频出但以追的困境。此外,也存在部分按代建后却仍是原开负责项目建的情况,工程建设与物业管理自然难以满足购房者的期望,也就出现了诸如山寨版绿价。

对于追求产品主义的绿城中国来说,为何其众多代建项目失去了自己所坚持的东西?张亚东多次强调绿城不存在去宋平化问题,可张亚东需要回答:绿城到底失去了什么?又在持什么?

 

 

 
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